핵심 답변
전월세 거주 중 주인이 바뀌더라도 계약서 재작성을 요구하더라도 이는 법적인 의무 사항이 아닙니다. 기존에 작성한 계약서의 대항력, 확정일자 순위, 그리고 세입자의 계약갱신청구권 효력은 법적으로 그대로 유지되므로 전혀 불안해하실 필요가 없습니다.
전세나 월세로 잘 살고 있는데 갑자기 집이 매매되어 주인이 바뀌었다는 연락을 받으면, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 덜컥 겁부터 나기 마련입니다. 특히 주인이 계약서를 다시 쓰자고 요구할 때, 자칫 잘못 작성하면 기존 확정일자의 우선순위가 뒤로 밀려 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 대처법을 명확하게 정리해 드립니다.
법적으로 꼭 해야 할까?
거주 중인 집이 매매되어 소유주가 변경되었다고 하더라도, 새로운 집주인이 임대차계약서를 다시 쓰자고 요구할 때 세입자가 이에 응하여 계약서를 다시 써야 할 의무는 전혀 없습니다.
다만 집주인이 바뀌는 시점에 맞춰 보증금을 증액하기로 합의가 이루어졌다면 기존 보증금과 새롭게 증액하는 보증금을 합한 새로운 계약서를 작성하기도 하는데요, 이는 기존과 달리 확정일자를 새로 부여받게 되어 나의 1순위 권리 기준일이 바뀌게 되는 무척 중대한 사항이므로 각별하게 신중을 기하셔야만 합니다.
무엇보다도 가장 꼼꼼히 확인하셔야 할 점은 최우선변제권을 인정받기 위한 소액보증금의 기준이 새로운 재계약서 작성일이 아니라 해당 주택의 최초 근저당권설정일을 기준으로 정해진다는 것인데, 자칫 재계약 과정에서 기준 금액이 소액보증금 보호 범위에서 아예 벗어나게 되어 소중한 권리를 한순간에 잃게 될 수도 있으니 계약서 재작성 전에는 반드시 이러한 부분들을 꼼꼼하게 따져보고 주의하시기 바랍니다.
주택임대차보호법상 임대인 지위 승계
우리나라 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, “임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 명확히 규정하고 있습니다.
즉, 매수인은 기존 집주인이 세입자와 맺은 계약 기간, 보증금 액수, 반환 의무 등을 100% 그대로 떠안고 집을 사는 것입니다. 따라서 세입자는 기존 계약서를 안전한 곳에 잘 보관만 하고 있으면 법적인 보호를 완벽하게 받을 수 있습니다.
확정일자 효력 방어법(아주 중요)
만약 새로운 집주인이 본인의 이름으로 계약서를 새로 쓰고 싶어 하거나, 보증금에 변동이 생겼다면 확정일자 효력을 유지하기 위해 아래의 규칙을 반드시 지켜야 합니다.
보증금 및 조건 변동이 없는 경우
보증금 액수나 계약 기간의 변동 없이 단지 새로운 집주인 이름만 바꾸어 계약서 재작성을 하는 경우입니다. 이때 가장 주의할 점은 ‘절대 기존 계약서를 파기해서는 안 된다’는 것입니다.
새로운 계약서에 서명하더라도, 과거에 확정일자를 받아둔 구(舊) 계약서를 새 계약서와 함께 스테이플러로 찍어 보관해야 합니다. 그래야만 과거에 취득한 대항력과 확정일자(선순위 권리) 효력이 그대로 유지됩니다.
보증금을 증액하여 재작성하는 경우
전세금이나 월세 보증금을 올려주고 계약을 연장하는 경우라면 계약서 작성이 필수입니다. 이때는 ‘증액된 보증금 금액’에 대해서만 추가로 계약서를 작성하거나, 기존 계약서 특약란에 증액 사실을 적어야 합니다.
“본 계약은 202X년 O월 O일자 기존 계약의 보증금액 OOO원에서 OOO원으로 OO원 증액하여 계약 기간을 연장하는 변경 계약이며, 위 증액 건 외의 모든 조건은 기존 계약과 동일하게 유지한다“
그리고 반드시 증액된 금액이 적힌 새 계약서에 대해서만 새로 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 해야 기존 보증금은 과거의 확정일자로 보호받고, 올려준 보증금은 새로운 확정일자로 각각 분리되어 안전하게 보호받게 됩니다.
집주인 변경 시 세입자의 갱신청구권 효력
집주인이 바뀌었다고 해서 세입자가 1회(2년)에 한해 사용할 수 있는 계약갱신청구권이 사라지는 것은 아닙니다. 새로운 집주인 역시 기존 계약을 승계했으므로, 세입자가 만기 6개월~2개월 전에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
단, 한 가지 예외가 있습니다. 새로운 집주인이 “내가 직접 이 집에 들어와서 살겠다(실거주 목적)”라고 통보하는 경우입니다. 주인이 실제로 거주하려는 경우에는 세입자의 갱신청구권을 적법하게 거절할 수 있으므로, 이 부분은 사전에 집주인과 명확히 소통해야 합니다.
계약 조건별 대처 방법 요약표
복잡한 확정일자 유지 및 대처 방법을 한눈에 이해할 수 있도록 표로 요약했습니다.
| 보증금 변동 여부 | 계약서 작성 유무 | 확정일자 대처 및 보관 방법 (핵심) |
| 보증금 동일 (동일 조건) | 작성 불필요 (새주인 요구 시 작성) | 기존 계약서 절대 파기 금지. 새 계약서와 함께 보관. |
| 보증금 증액 (올려주는 경우) | 작성 필수 (증액분에 한하여 작성) | 기존 계약서 보관 + 증액된 계약서에 새로 확정일자 부여. |
| 갱신청구권 행사 | 작성 불필요 (문자/녹음 통보 가능) | 새 집주인의 ‘실거주’ 목적이 아니라면 100% 행사 가능. |
임대차 관련 분쟁은 사소한 실수로 큰 재산 피해를 볼 수 있습니다. 아래의 링크를 꼭 확인해보시길 권장합니다.
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법(대항력)
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